Rynek nieruchomości znów tętni życiem, ale czy to zdrowy puls, czy raczej gorączka? Najnowsze dane z sześciu kluczowych miast szokują – oferta mieszkaniowa pnie się w górę, bijąc kolejne rekordy. Czy deweloperzy nie popłynęli za daleko, a my stoimy u progu bańki, której pęknięcie poczujemy boleśnie? Przyjrzyjmy się twardym danym, które malują obraz rynku pełnego sprzeczności i narastających pytań.
Gigantyczny wzrost podaży: Dlaczego oferta mieszkaniowa wyskoczyła w kosmos?
Statystyki za ostatni kwartał malują obraz dynamicznego, choć dla wielu niepokojącego, rozwoju na rynku nieruchomości. Jak podają analitycy, kwartał do kwartału odnotowano wzrost oferty na sześciu głównych rynkach o solidne 5,4 procent, co przełożyło się na historyczny poziom 63,5 tysiąca dostępnych mieszkań. Jeśli do tej grupy dorzucimy Katowice, liczba ta osiąga niemal 69,9 tysiąca, co stanowi wzrost o 5,5 procent. To potężne liczby, ale skąd ten nagły impuls podażowy?
Według Aleksandry Gawrońskiej, kluczowym motorem napędowym tego wzrostu okazała się Łódź. To właśnie tam deweloperzy wprowadzili na rynek tak znaczącą liczbę lokali, że miasto to odpowiadało za ponad 58 procent całego wzrostu wielkości oferty w grupie siedmiu analizowanych aglomeracji. Wygląda na to, że w Łodzi zapanował chwilowy amok deweloperski. Warto odnotować, że jedynym rynkiem, gdzie wielkość oferty jest daleka od swoich absolutnych rekordów, pozostaje niezmiennie Warszawa.
Ciemna strona rekordu: Czy gotowe mieszkania zamieniają się w złoto, które nikt nie chce kupić?
Poza samą skalą wzrostu podaży, eksperci głośno podnoszą alarm w kwestii niesprzedanych, ale już gotowych mieszkań. To jest ten element układanki, który może sugerować problemy z płynnością finansową deweloperów. „Liczba takich lokali na siedmiu rynkach łącznie wzrosła skokowo w ciągu kwartału o 46 proc. do ponad 14 tysięcy, co stanowi obecnie 20 procent oferty” – ostrzega Gawrońska.
Szczególnie niepokojące trendy widać w Katowicach i Krakowie, gdzie wzrost liczby gotowców był największy. Co więcej, patrzymy na rok do roku, a tam sytuacja jest jeszcze bardziej dramatyczna: liczba gotowych lokali wzrosła niemal trzykrotnie! Choć udział tych mieszkań w całkowitej podaży jest mniejszy niż w pamiętnych, kryzysowych latach 2012-2014, to bieżąca wielkość tej puli w zestawieniu z aktualnym tempem sprzedaży zaczyna budzić poważny niepokój. W Trójmieście i Warszawie wskaźniki te są jeszcze akceptowalne, ale w pozostałych miastach sytuacja rysuje się zaskakująco źle. W Katowicach gotowych mieszkań jest niemal trzy razy więcej niż kwartalna sprzedaż, a w Łodzi blisko 1,7 raza więcej!
Kiedy równowaga zamienia się w zator: Jak długo potrwa „wyprzedaż” w poszczególnych miastach?
W normalnych warunkach rynkowych, gotowe mieszkania stanowią od 15 do 25 procent ogółu sprzedawanych lokali w typowym kwartale. Patrząc na roczną sprzedaż całego 2025 roku – co ciekawe, to perspektywa jeszcze przyszła, co może sugerować błąd w źródłowym tekście, ale trzymajmy się podanych danych – pula gotowych lokali to 16 proc. dla Trójmiasta i 22 proc. dla Warszawy. Te poziomy są relatywnie bezpieczne.
Prawdziwy problem zaczyna się w Krakowie, Poznaniu i Łodzi, gdzie gotowe mieszkania stanowią od 43 do 46 procent całej oferty! A Katowice? Tu mamy do czynienia z astronomicznym wskaźnikiem 75 procent, co, jak zauważa ekspertka, jawnie wskazuje na ryzyko problemów z płynnością niektórych firm deweloperskich.
Jak szybko rynek wchłonie obecną nadpodaż? W Warszawie i Trójmieście panuje sytuacja bliska równowagi popytu i podaży. Nawet Wrocław wykazuje poprawę – jeśli sprzedaż utrzymałaby tempo z czwartego kwartału, całą obecną ofertę wyprzedałby w mniej niż półtora roku. Jednak deweloperzy w Krakowie i Poznaniu potrzebują na to już około siedmiu kwartałów. Patrząc na Łódź – tu perspektywa wydłuża się do dziewięciu kwartałów, czyli ponad dwóch lat. Najgorzej jest w Katowicach, gdzie ten wskaźnik osiągnął rekord i wynosi 15 kwartałów, co teoretycznie oznacza prawie cztery lata potrzebne na sprzedaż samego tylko gotowego budownictwa. Czy to rynek kupującego, czy sygnał ostrzegawczy dla inwestorów?
